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2008.04.05

田舎不動産その4

不動産チラシの見方
価格 
都市部の土地価格を見慣れると、どの価格も格安に見えてしまうかもしれません。しかし、いくつか注意が必要です。宅地化されていない場合は、造成費用やインフラ整備の費用などが必要になります。その地域の適正価格を判断するにはできるだけ多くの物件を見ることが大切です。転売や売れ残り物件では、値引き交渉の余地もあります。

土地面積 
広告によって坪表記と平米表記があるので、見間違いに注意しましょう。また、注釈に登記簿面積となっているものもあります。登記簿面積とは、法務局(登記所)に管理されている登記簿に記載されている面積。田舎不動産では、売買価格が安いので、費用の掛かる実測をせずに、登記簿上の面積を売買面積とすることも多いからです。実際の面積の方が大きい縄のびや(小さい方が税金が安く済む)、境界線が土地のくずれ等で小さくなっている場合などがあります。

所在地
現住所と地番と呼ばれる登記簿上の番地は異なります。登記簿には地区・地番で表記されています。

交通
週末別荘をどれだけ活用できるかは、交通手段と所要時間に左右されます。地図上の距離より、実際にかかる時間を必ず確認しましょう。また、高原地区では冬の積雪の道路状況を、観光地のそばの場合は、シーズンの渋滞の程度を確認しましょう。

権利形態
所有権の他に、借地権もあります。借地権は旧法と新法で、契約期間、更新の有無等が異なりますので確認しましょう。

地目
地目は、公簿上の土地の名目。実際の様子とは異なることも多く、「地目は山林・現状は宅地」といった広告もよく見かけます。しかし地目が田・畑の場合、そのままでは家が建てられないので「農地転用」という地目変更の許可申請が必要となります。

地勢
土地の傾き具合を示しています。平坦地、緩傾斜地、傾斜地等で表示されます。高原物件では、傾斜地も多く、見晴らしばかりに目が奪われますが、冬場の日当たりで考えれば南斜面がいいでしょう。また、季節風等の風の向きにも注意が必要です。

都市計画法
建築基準法の建物の規制と関係します。都市計画区域内の「市街化調整区域」では一般の住宅は原則として建てられないことになっています。すでに古家が建っていても、注意しましょう。田舎不動産には、建築規制の少ない都市計画区域外も多く存在します。しかし、市町村の定める準都市計画区域内では計画区域内の非線引き区域と同程度の規制があります。

地域・地区
都市計画法の用途地域区分で、用途の混在を防ぐことを目的としています。住居、商業、工業等市街地の土地利用を定めるもの。地区ごとに、建物の大きさや高さに制限があります。住宅は、工業専用地域以外なら建てることが可能です。農業振興地域の場合、農地法にあたる場合があります。その土地が田園地帯なら、役所に確認をいれましょう。

建ペイ率
敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合。用途地域によって率が異なります。

容積率
敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合。地域・地区によって率が異なります。

接道
住宅が建てられるかどうかは、道路と大きく係わってきます。幅が4m以上ある道路に、敷地は2m以上で接している必要があります。また、公道と私道を確認する必要があります。

インフラ設備
電気  既存の電柱からよほど離れていない山の中でない限り引き込めます。電柱を建てる費用は特に請求されません。ガスは、プロパンガスが一般的です。プロパンガスは都市ガス等と比べて少し割高です。初期設備費としては、特に出費はありません。
上水  インフラの中でも、安全な上水の確保は一番難しい問題です。水道には公共設備である公共水道と、管理が開発業者や管理組合のものである私設水道があります。私設である場合は、水源が公共水道の他に井戸や沢水であるケースもあります。その場合は、定期的な水質検査や管理をどこがどう行うか、使用料金や管理費等を必ず確認しましょう。
下水  下水については、合併浄化槽を設置すれば、汲み取り式ではなく水洗トイレが可能です。以前は汚水処理だけの単独浄化槽でしたが、現在は汚水と雑排水が同時に浄化可能な合併浄化槽の設置が義務づけられます。費用は、80万円から100万円くらい。浄化槽設置の補助金が出る自治体もあります。その場合も、住民票の移転などの必要が出てくることもあります。

管理費等
別荘地などでは、環境維持のための建築制限があります。

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